后院起火，潘石屹有點慌
潘石屹,再度屹立在風口浪尖上。
傳了幾日的流言,終于登上了SOHO中國的公告。
首先是微博網友爆料,“SOHO(中國)首席財務官倪葵陽因涉嫌內幕交易被警方帶走調查,公司多名高官亦被調查”。隨即有媒體引用知情人士消息,稱“絕非空穴來風”。
今日午間,SOHO中國在港交所緊急發布澄清公告,稱“已知悉首席財務官倪葵陽因涉嫌公司股票內幕交易,正在接受調查。”
SOHO中國在公告中否認了其他董事、高管有被牽連,并稱有關調查對集團的業務運作并無重大的不利影響。
但對于急著將SOHO中國轉手套現的潘石屹來說,每一點負面新聞,都可能是壓垮駱駝的那根稻草。
一、賣房心切
比起暴雷的許家印與恒大,或是剛剛10億美元債券違約的世貿,潘石屹創辦的地產商SOHO中國,境況還不算窘迫。
事實上,在高負債的中國房地產行業,潘石屹的SOHO中國,簡直是一股清流。
資料顯示,截至2021年6月30日,SOHO中國的賬面總資產為711.10億元,其總負債為332.46億元,其整體資產負債率只有46.75%。
46.75%的負債率是什么概念?
國家降負債的三條紅線實施一年半后,中國地產行業的負債率依然普遍高于80%,高企不下。
這樣健康的數字,得益于潘石屹早早轉身,帶領SOHO中國做起了“包租公”的生意。
業務沒出問題,但互聯網上潘石屹的風評,比之許家印,并沒有好上多少。
因為他太想“跑路”了。
今年3月份,許久沒有露面的潘石屹,以線上形式出席了SOHO中國2022年首場租賃表彰會。
表彰會的重點,不是表彰,是賣房。
賣的也不是普通的商品房,是SOHO中國在北京和上海兩地的核心物業。
SOHO中國指出,上述項目從北京三里屯到銀河,從朝陽門到中關村,還有上海的中山廣場、東海廣場,面積從100平米到2800平米不等。這些待售物業共56套,預估價格超過13億。
其中不乏租約及市場稀缺的整層房源,租金回報穩定,投資性價比極高。
更夸張的是,潘石屹賣房的決心:這批房產,SOHO中國打算按照市場估值的七折出售!
“我們相信市場,沒有賣不出去的貨,只有賣不出去的價”。
市場的反饋也很熱烈,有SOHO的租售顧問表示“3月10日中午我們公布了出售的消息,來咨詢和看房的人非常多,一天多的時間已經有七八套房源定下了,客戶已經交了定金,熱門房源非常搶手。”
為什么要七折賣房?這像極了許家印當初為了回款放出的花招。不知情的人,還以為SOHO中國遇到了難以解決的麻煩,暴雷在即。
連潘石屹自己都說:“現在公司遇到了困難,決定銷售一些房子度過難關”。
但前文已經說過,在一眾國內地產商中,SOHO中國的財務狀況,算是很不錯一批。
SOHO中國的財報也顯示,去年中期尚有現金及現金等價物為27.68億元,一年內到期的借款為11.82億元。相較整個公司的體量,總體債務壓力并不算大。
繞來繞去,背后真正的原因,恐怕還是潘石屹自己想要套現離場。
二、明修棧道
往前看,從2012年開始,潘石屹就不再在國內買地。在內地房地產最輝煌也最瘋狂的時候,他忽然說SOHO中國全面轉型,從今往后要做“包租公”。
這還可以被解釋為正常的商業抉擇,是在專注未來,押寶中國地產長遠發展。但另一方面,SOHO中國開始不斷出售旗下物業。
2014年,以82.82億出售了上海SOHO靜安廣場在內的十萬平米物業。2015年又以84.93億元賣出了上海外灘國際金融中心一個地塊50%的股權。
到了2019年10月,潘石屹計劃出售SOHO中國旗下的“八大金剛”。包括北京望京SOHO、光華路SOHO二期、前門大街、麗澤SOHO,上海外灘SOHO、SOHO復興廣場、古北SOHO和天山廣場項目,加起來價格超過500億的核心資產。
據不完全統計,六年時間,SOHO中國套現超過370億元。
哪有打著包租公的招牌,實則年年賣房賣地的道理?
與之相對的,是潘石屹本人在海外的商業動作頻頻。
從2011年開始,通過家族信托不斷加倉海外房地產。先是斥資7億美元買下紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓,后又花費6億美元收購曼哈頓公園大道廣場的49%股權。而后還出資7億美元,聯合了巴西財團收購美國通用汽車大廈40%的股權。
算下來,總計也付出了超過百億的人民幣收購海外商業地產。此外,潘石屹手中的SOHO中國股權,也都轉到他妻子,具有美國國籍的張欣名下。
對于種種外界質疑,他以自己的商人身份自辯:“我是一個純粹的商人,不管做什么行業,只要純粹就好,人就怕不純粹。”
三、離場失敗
但潘石屹要“跑路”的消息,始終不絕如縷。更重磅的訊息,曝光于2020年。
這一年3月,總部位于紐約的黑石集團傳出將要以每股6元的數倍溢價收購并私有化SOHO中國。
黑石是全世界最大的房地產私募基金,堪稱全球最大房東。這個消息迅速拉動了SOHO中國的股票價格。然而由于疫情等原因影響,這場交易未能達成。
很快,又傳出了高瓴資本要收購SOHO中國的消息,再度引發外界關注。
高瓴資本方面迅速辟謠,但潘石屹套現離場的心思,已經路人皆知。
直到去年6月15日,一切似乎即將塵埃落定。
SOHO中國于港交所披露了被黑石中國收購的消息。黑石將以每股5港元、總價236.58億港元的價格取得SOHO中國控制權,占公司總股本的91%。潘石屹夫婦將僅保留9%的股權。
負責收購的高管中,黑石集團亞洲房地產部門的董事總經理閻巖,正是SOHO中國的前總裁。
2021年的報價,比2020年的低了20%。但一心想賣掉SOHO中國的潘石屹,只想落袋為安,不再斤斤計較。
但他的計劃趕不上變化。
2021年8月6日,SOHO中國公告稱,國家市場監管總局已對要約方(黑石)根據《中國反壟斷法》提交的申報正式立案調查。SOHO中國及黑石將被進一步要求提供信息和資料供監管機構審查。
一個月后,SOHO中國再發公告,鑒于滿足先決條件的進展不足,宣告交易終止。
這意味著,這場交易沒有通過市場監管總局的反壟斷調查。老潘套現離場的美夢,還是碰到了釘子。
這次外界傳聞中,倪葵陽的事件,似乎正和黑石的收購相關。
一張疑似SOHO中國員工的危機對話截圖中提到,“可能與2021年某石收購期間內幕交易有關”,“倪在股市上套取大量現金,公開跑路”。
這位44歲的首席財務官倪葵陽,在2008年7月加入SOHO中國,曾任財務總監、副總裁等職位,在會計及財務方面擁有逾20年的經驗。
在SOHO中國這兩年間不間斷的出售傳聞中,每一個關鍵信息的釋出,都帶動了股價的劇烈波動。黑石收購傳聞時,股價曾經暴漲38%,高瓴資本談判傳聞時,也曾暴漲40%。
SOHO在公告中強調“公司董事及其他高管均不知悉有關涉嫌內幕交易的情況,亦沒有被調查。但是,對于有關當局要求提供的資料給予了充分配合。”
但未來情況如何,還為未可知。首席財務官涉嫌內部交易,是否會上演“拔出蘿卜帶出泥”的劇情,這些猜測還要等待警方的進一步調查結果。
這樣的負面新聞,持續摧殘著SOHO中國的股價。截至目前,每股價格只剩下1.4港元,比黑石當初的收購價格,可謂腰斬再腰斬。
四、風云變幻
1992年的北京,人均住房面積7平方米。
這是26歲的潘石屹,在海南打拼的第三個年頭。
他睡過大街,干過磚廠,終于在房地產市場看到了成功的希望。
這時正值海南泡沫的最高點。據海口市規劃局的一組數據,人口總數30萬的海口,人均住房面積高達50平米。
于是島上出現了一萬八千家房地產公司,每個人都希望樓市再熱一點。
而潘石屹與馮侖等萬通六君子,看到了泡沫危機。帶著鼓鼓囊囊的錢包,從海南跑回了北京。
往后,地產界不斷傳出他們的傳說。新世界廣場項目開盤,5天銷售進賬5億,資產迅速膨脹到48億。萬通在上交所敲鐘上市。
然后潘石屹與張欣創立的SOHO中國,作為“中國最大甲級寫字樓開發商”在港上市,創下亞洲最大商業地產IPO的紀錄。他成為房地產界的風云人物,“只在最高端的城市開發高檔物業”。
又一轉眼,風云突變。吃足了房地產紅利的潘石屹,開始謀求離場。
2019年的時候,潘石屹曾經放話,期望外界千萬不要相信謠言,“我現在拿的是中國護照,第二,房子建在這里,我是帶不動的,所以說我跑了,都是謠言。”
現在套現受阻、離場失敗,首席財務官又陷入丑聞,樁樁件件,如一根一根稻草壓下來。
擺在潘石屹面前的,是時代的迷局。走錯一步,日落西沉。
